海外掘金（ID：gold1849） | Jay Huang
天底下没有新鲜事，已有的事必再有，作过的事必再作。——圣经
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前段时间，我参加了一个高端论坛，现场邀请了众多投资界的大咖，比如像美国前副国务卿、前高盛董事罗伯特· 霍马茨，一起讨论全球资产的中国本土化配置。
论坛中有个很有趣的投资模拟环节。如果现在给他们一个亿，他们会如何来配置。
最后的结果可能令很多中国人吃惊：
虽然三位大咖在股票，债券和大宗商品的投资意见上略有分歧，但是他们对于房地产的意见却惊人的一致，没有一个人配置房地产。
多元化，全球化，不把鸡蛋放在一个篮子里，分散投资，做好对冲，这是绝大多数成功人士以及成熟市场普遍推崇的资产配置策略和方式。
如今，中国房地产被高端人群踢出财富配置的篮子。
中国的财富逻辑大变，这是近三十年来未有之事。
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站在中国房地产命运的十字路口，今年我们可以看到一些不寻常的信号。
比如，楼市造的这个新词——“降价未遂”。
安徽合肥一楼盘降价6000元/平米，房管局的领导亲自到楼盘调研，回来之后，房价又涨回去了。不止这一例。安徽砀山一楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，不准开发商降价，还停办了楼盘预售许可证，处罚4家合作银行。
还比如，地方打出的“房贷利率全面放松”鸡血。
有媒体报道，10月份全国有19家银行下调5%的房贷利率，比9月份整整多出了16家，杭州、珠海、佛山、广州、北京都出现了利率松动，深圳、上海放款加速。
这些试探性的小动作给市场预期带来了干扰信号，这段时间地产股连连走高。
房产调控遇上了相关利益群体的阻力。
2018年到底是楼市进入春天前的倒春寒还是进入严冬前的小阳春？
现在最大的分歧点在于：赌不赌政策刺激楼市。
十年一轮回，政策救市的场景其实这十年我们从未远离。
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在中国买房暴富的时代，80后是中国最幸运的一代人，也是最悲催的一代人。
许多年以后，当80后躺在病床上弥留之际，会想起那个本该改变命运、却又下错赌注的2008年。
他们遇到了百年难得一遇的逆袭机会，异常坚挺的房价终于被一场半个世纪来全球最大的经济危机冲垮，眼前处处是资产洼地。
但其时80后步入社会不久，缺乏经验，对突如其来的黄金机会犹豫不前，心里总盘算着再跌个10%就可以实现自己的安居乐业梦。
稍一犹豫，就错过了可能是一生中最大的财富窗口期。
面对危机，之前一直对房地产高喊调控的政府突然来了一个大转向，巨大的刺激计划横空出世，大放水拯救才刚刚经历小幅下跌的楼市。
财富潮水眨眼漫灌神州大地，大水浇灌下的房市似出笼猛兽般的一路狂奔，迅速超越前期高点，以民众想象不到的速度连创新高。
房市大跃进时代来临。
四万亿之后，再没有人相信，中国不爱房地产。
大放水、大基建除了刺激一线房价暴涨外，慢慢地还导致另外一个新问题——鬼城。一些三四线出现了大量空置房，库存积压。
当时，在民众的炒房智慧里，一线永远涨，三四线打死也不碰，那些人口持续流出、当地居民普遍收入水平不高的地方，怎么可能有暴涨空间。
但随后的发展超出了所有人想像。
2015年，“货币化棚改”大招祭出，2016年，伴随着当时的一句“个人住房加杠杆逻辑是对的”，全民炒房时代正式开启。
三四线迎来了房价暴涨，楼市成功去了库存，而在一线还是买不上房的80后要么高位回乡接盘，要么是为再次错过一场盛宴捶胸顿足。
房地产去库存，再次打破了民众的想象力。
经此两役，在中国，没有人再敢怀疑政府强大的智慧和能力，就像有关官员说的“我们工具箱里的工具还多着呢”。
十年来，房地产只涨不跌的神话奠定了民众最坚定的信仰。
这个信仰的逻辑只有一个：政府会托盘。
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今天，楼市再次陷入低迷，政策会不会沿着旧逻辑再来一轮刺激？
事情正在起变化。
和十年前对比，这次最大的差异在于——中央的态度。
十年前2008年，是中央的大手和地方的小手联合空翻多，而这一次翻手的迹象只存在某些地方，至少到目前为止，中央还没有出手刺激的意图。
从中央高层会议上，无论是年中经济工作会议，还是政治局会议，“房住不炒”的决心还是很坚定，甚至升级到“坚决遏制房价上涨”。
中央舆论阵地新华社、人民网(603000,股吧)、经济日报等官媒，一遍遍地参与到楼市舆论战中，警告调控不是“装装样子”，决不允许调控“半途而废、前功尽弃”，“投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想。”
种种迹象表明，中央的大手正在摁住一些地方乱作为、乱试探的小手。
那么会不会出现“打左灯，往右拐”的可能性呢？
可能性不大。
经过十年的狂飙猛进，中国房地产的逻辑和基础已经彻底发生改变。
即使再次出手刺激，也不可能取得以往的效果。
变化一：首套房比例占比急剧下滑
中国首套房购房者比例在2008年占到70%，而在十年后的今天只有30%，而且在这个30%中还有一些占用首套房名额买的投资房。
2008年的房市上，刚需占市场多数，政府刺激楼市会引来大量的买盘，他们别无选择，动用六个钱包，紧衣缩食，没有条件创造条件也得上。
而到了2018年，投资房占市场主流，买来住的越来越少。这时候再刺激，效果明显会打很大折扣。不像刚需房，买不起投资房的可能就不买了。
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变化二：居民购房杠杆率大幅飙升
2008年个人住房贷款余额只有区区不到5万亿人民币，而十年后的2018年，房贷已经暴涨至24.9万亿人民币，十年暴涨5倍。
特别是2016年后，无论大中小城市，全民齐齐上杠杆买房，三四线城市房价暴涨，房贷三年上涨12.5万亿，超过之前总和。
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那么民众的借贷能力又如何呢？还能继续上杠杆吗？我们来看一下以下这张图：
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5年来，人均购房支出连年攀升，到2016年，人均购房支出占到人均收支余额的92.83%，意味着居民除了最基本的生活开支外，剩下的钱基本都投到房子里去了。
更恐怖的是，2018年居民人均收支余额首次低于购房支出。什么概念？不吃饭，不买衣服，也要买房子。
此时再次刺激，即使民众有心，力也有所不怠，杠杆已经加不动了。
变化三：住房空置率位列世界前列
按照国际通行惯例，房屋空置率在5%到10%之间为合理区间，此时商品房供求平衡。
房屋空置率在10%到20%之间为空置危险区，20%以上为商品房严重积压区。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的预测，目前中国城市住房空置率达到22%左右，城市住房空置大约在5000万套左右，是一江之隔的香港的6倍。
空置率高扭曲了供需关系，与“房住不炒”严重违背，房价一旦调头，将出现大量抛售。
变化四：老龄化严重与生育率下跌
众所周知，我国的人口红利目前已经接近尾声，中国正加速步入老龄化社会。
60岁以上老人的占比，2017年已经达到了17.3%，差不多每5个人之内，就有一个老人。
预计未来10-15年，老龄化上升势头将加速。
与此同时，我国的生育率屡创新低，一孩生育率已经从1990年的40.7%下降到2016年的19.87%。
即使全面放开二胎，但是实际效果并不理想。背后的原因其实非常简单，大家已经养不起孩子了，高昂的房价让很多家庭无力再生育第二胎。
数据来源：2016-2022年 中国人口老龄化市场研究及投资方向研究报告
两者共振，人口下降风险显著。此时再次刺激楼市，房价高涨的挤出效应将使本来就新低的生育率再次走低，国家未来将走向何方？
此一时，彼一时，2008年，无论从居民持有量，居民杠杆率，住房空置率，老龄化和生育率来看，中国房地产市场尚有很大的发展空间，而到了2018年，房地产市场的基本面已经发生了根本变化。
虽然有关部门一再强调“我们工具箱里的工具还多着呢”，但是由于刺激政策所产生的边际效应在递减，为了应对未来可能出现的挑战，不盲目出手，保留好弹药，只在关键时刻出手，应该是高层所期望的。
对财富配置最敏感的一群人已经认识到房地产逻辑的深刻变化，逐渐从楼市撤退。执着于豪赌政策刺激，注定会是一场空。
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当年我们在嘲笑李嘉诚从中国房地产撤退的时候，可有想过今天对他的远见卓识佩服之至？
中国房地产进入下半场，富人在加速卖房，普通人却还在加杠杆买房。
既然像过去十几年那样闭眼买房的策略不灵了，那未来我们应该怎么办？如何给自己的闲散资金寻找新出路。
环顾全球市场，我们发现很难再找到一个像之前中国房地产那样持续高速增长的单一投资标的了。
集齐七颗龙珠，方可召唤神龙。
中国房地产这条神龙的出现，在世界经济史上纯属偶然。它是在以下条件同时存在的情况下才发生的：
Ø 中国经济持续高速发展，GDP在短短时间内就跑到了世界第二，创造了人类历史上罕见的经济奇迹
Ø 在中国跑向第二的过程中，竟然没有遭到老大像样的狙击和绞杀，就似当年的日本，这主要是因为中国国运太好，当年当老大准备出手狙击时，恐怖主义出现，成功转移了老大的注意力和战略部署
Ø 中国特殊的政治体制，导致政府具有其他国家所没有的快速高效和强大的掌控能力，政府这只强力之手能做成它想做成的事情，比如刺激房价
Ø 中国正好遇到因为2008年经济危机导致的全球信贷大宽松时代，所以中国央行没有顾虑的大印钞大放水的同时，却不用太担心本国货币贬值的难题
Ø 中国人传统观念中，对土地和房产的谜之执念，中国人的这种土地房产情结，在世界上可能也是绝无仅有的
Ø 中国人好赌的国民性，导致中国证券市场一直徘徊在以个人投机为主的初级阶段，迟迟无法成为以机构投资为主的成熟市场，因此在承接货币蓄水池这个重大政治任务上，股市难堪大用
所以中国房地产在世界经济史上是一个异类，不具有普适性。以前没有，未来也不大可能再有神龙的出现。
没有了单一神龙，我们怎么办？
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问题在哪里出现，机会就在那里出现。
房价走向高点时，以保本保收益为主要卖点的资产管理发展迅猛，其中尤以信托产品最为显眼。
数据显示，中国的资产管理行业规模连续多年保持高增速发展，2017年已经达到126万亿元。除了占比一直稳定在1/4左右的银行理财外，信托资产发展迅猛，至2017年规模已达26.25万亿元，三年复合增长率高达26.88%。
当你持有这些资产管理产品，躺在床上美美地收取固定收益时，你不知道的是这些资管产品中的大部分其实最终还是都流向了房地产。
它们包括了地产信托，私募基金，地产企业的企业债等等。兜了一大圈，你没想到本质上你还是在投资房地产。
不过普通投资者的诉求其实很简单，我不需要知道我的钱最终去了哪里，只要你保本保收益，到期一分不差的还我本息就好。之前的资管产品也的确如此，银行违约，机构兜底，本息照还，投资者满意。
然而2018年4月27日落地的资管新规给之前的好日子敲响了丧钟。资管新规明确规定资产管理业务不得承诺保本保收益，并从规范资金池，矫正错配，净值化管理等多个维度出发，力争消除刚兑。
以后投资者需要自己来承担风险了。新形势下，我们应该怎么办？
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他山之石，可以攻玉。
我们可以参考成熟投资市场（比如美国的401K养老金计划）的经验，也可以参考成功专业人士（比如巴菲特）的经验。
它们的共同经验其实就是四个字“资产配置”。
当今时代，全球经济充满了不确定性。当所有大类资产都不稳定的情况下，最好的解决之道就是采用多元化，全球化，不把鸡蛋放在一个篮子里的方式，通过分散投资，做好对冲，实现在任何市场环境下都可以达到资产稳定增长的目的。
这种投资理念类似于战争中的未虑胜，先思败，不是考虑在赚钱的时候赚的是否比别人多，而是考虑在风险极高的时候亏的比别人少，充分均衡风险和收益，此种投资方式不仅安全，还能保证平均年化5%-8%的收益。
这就是绝大多数成功人士以及成熟市场所普遍推崇的投资理财策略和方式，不做短跑健将，只做长跑冠军。在日常生活中，这也是他们的一种普遍思维模式和生活方式。
1986年，3个投资界专业人士（三人姓氏首字母放一起缩写为BHB）在《金融分析家杂志》 上发表了《决定投资组合表现的因素》（Determinants of Portfolio Performance），也从精确的学术研究角度，得出了投资收益的90%以上都是来自资产配置的结论。
既然资产配置风口已到，那么我们应该怎么做资产配置？一句话：跟着富人跑。
富人各种信息相对较早也较全，可投资途径又远优于普通人；同时他们自身也经营一定的实业，所以他们对政策的敏感度和理解能力均优于普通人，因此更容易做出正确的选择。
